相続Q&A - 賃貸物件を活用した相続税対策 -

私が所有している空き地に賃貸アパートを建てると相続税対策になると聞きました。
空き地の相続税評価額は2億円、建築予定の物件は1億円です。
このアパートを建築するとどれくらいの節税効果があるのか教えてください。

【回答】

◆空き地を相続した場合には、更地評価として2億円がそのまま相続財産の評価額となりますが、ここに賃貸アパートを建築すると、更地が貸家建付地となり、評価額が下がります。
貸家建付地の評価方法は以下のとおりです。

更地価額×(1-借地権割合50~70%×借家権割合30%)

<例>更地価額:2億円 借地権割合:60% の場合
2億円×(1-60%×30%)=1億6,400万円

◆また、1億円の現金を相続した場合には、現金1億円がそのまま相続財産の評価額となりますが、1億円で賃貸アパートを建築すると、
①建物の固定資産税評価額は購入金額の50%~60%となり、
貸家である建物は以下のように評価額が下がります。

固定資産税評価額×(1-借地権割合30%)

<例>建物購入価額:1億円 の場合
①1億円×60%=6,000万円
②6,000万円×(1-30%)=4,200万円

◆このように、土地については3,600万円、建物については現金で相続する場合に比べ、5,800万円、合計で9,400万円の評価減となります。

ただし、アパート経営による収入に対する所得税はどのくらいかかるのか、借金をして建築した場合、借入金は返済できるのか、将来、不動産の価値が急激に下落するようなことはないかなど、様々な要素を総合的に検証した上で実行する必要があります。
賃貸物件を活用した相続税対策、不動産の有効活用に興味をお持ちの方は、一度、相続の専門家にご相談されることをおすすめします。

(文責:ひかり相続税申告サポーター 池田)

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